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[알면 돈 버는 ‘금융 꿀팁’] (28) 新코픽스로 바뀐 ‘주택담보대출 활용법’ 한달새 0.3%p ‘뚝’…대출 3년 땐 ‘갈아타기’
2019/07/22  11:33:18  매경ECONOMY
기존 방식보다 0.3%포인트 떨어진 새 잔액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 발표됐다. 은행이 새 코픽스를 반영하면서 주택담보대출(이하 주담대) 금리는 한 달 만에 0.32%포인트 내려갔다. 과거 높은 금리로 돈을 빌린 대출자라면 ‘갈아타기’를 고민해볼 수 있다. 신규 대출은 여전히 고정금리 방식의 혼합형 상품금리가 더 낮은 만큼 고정금리를 선택하는 것이 낫다.

지난 7월 15일 은행연합회는 새로운 기준으로 산정한 잔액 기준 코픽스가 6월 기준 1.68%로 집계됐다고 밝혔다. 기존 코픽스(1.98%)보다 0.3%포인트 낮고 한 달 전(2%)과 비교하면 0.32%포인트 내려간 수치다. 코픽스는 국내 8개 시중은행 조달 자금의 가중평균금리를 말한다. 코픽스가 중요한 것은 변동금리대출 상품의 기준금리 역할을 하기 때문이다. 은행들은 코픽스에 가산금리 등을 붙여 판매하는 대출상품의 최종 금리를 매긴다.

코픽스는 크게 신규 취급액과 잔액 기준, 두 가지로 산정되는데 이번에 바뀐 것은 잔액 기준 코픽스 산정 방식이다. 기존 잔액 코픽스는 정기 예적금 등 8개 수신상품 금리를 기준으로 결정짓지만 7월부터는 기타예수금과 차입금, 결제성 자금 등을 추가로 반영하면서 금리가 달라졌다. 새 코픽스가 발표되면서 7월 16일부터 은행들이 판매하는 관련 주담대 상품 금리도 바로 내려갔다. KB국민은행의 새 잔액 기준 코픽스 변동형 주담대 금리는 전날 3.37~4.87%에서 3.05~4.55%로 낮아졌다. 신한은행도 기존 3.4~4.65%에서 3.08~4.33%로 조정됐다.

기존 대출자라면 새 코픽스 연동 대출상품으로 대환대출, 이른바 ‘갈아타기’를 고민해볼 만하다. 상황에 따라 빚 부담을 줄일 수 있다. 예를 들어 잔액 3억원 기준(만기 10년, 원리금분할상환방식)에 새 주담대 금리를 적용할 경우 대출자들은 연간 상환 부담을 최대 50여만원까지 덜 수 있다.


▶신규 대출은 고정금리 여전히 유리달라진 주택담보대출비율(LTV)을 신경 안 써도 되는 점 역시 좋다. 금융당국은 새 잔액 기준 코픽스 상품으로 갈아타면 강화된 부동산 대출 규제를 적용하지 않고 기존 대출 한도를 유지해주기로 했다. 2017년 8·2 부동산 대책 이전에 서울의 5억원짜리 아파트를 담보로 3억원(LTV 60%)을 대출받은 사람이 있다. 원칙대로라면 규제 강화로 현재는 2억원(LTV 40%)까지만 대출 가능하지만 새 잔액 기준 코픽스로 갈아타면 대출 잔액이 2억원을 넘더라도 모두 대출해준다.

문제는 갈아탈 때 드는 비용이다. 흔히 주담대는 3년 안에 갈아타거나 조기 상환할 경우 상환액의 1.2~1.4%의 중도상환수수료를 내야 한다. 예를 들어 지난해 7월 2억원(만기 20년 기준)을 대출한 이가 올해 1년 만에 갈아타기를 시도할 경우, 160만원 가까운 수수료를 물어야 한다. 대출 갈아타기로 아낄 수 있는 상환액보다 훨씬 높은 수준이다. 한 시중은행 관계자는 “대출을 갈아탈 경우 남은 상환 기간에 비례해 수수료 부담이 커진다. 중도상환수수료가 면제되는 3년 이후나 수수료가 대폭 줄어드는 2년 차에 대환대출을 고려하는 것이 현명하다”고 설명했다.

신규 대출자라면 변동금리보다 아직까지는 고정금리 혼합형 대출이 유리하다. 고정형 대출금리가 변동형보다 높은 것이 일반적이지만 최근에는 고정금리 상품의 기준이 되는 ‘금융채 5년물’의 금리가 하락하면서 금리 역전 현상이 나타나고 있기 때문이다. 현재 주요 시중은행의 주담대 고정금리는 2.4~3.9%대 수준이다. 새 잔액 기준 코픽스 주담대 금리가 2.6~4.55%인 것과 비교하면 낮다.

변수는 최근 금리 하락 추세다. 변동금리대출 금리는 매달 바뀌기 때문에 요즘 같은 금리 하락기에는 앞으로 더 낮은 금리를 적용받을 가능성이 크다.

시중은행 관계자는 “새 잔액 기준 코픽스 연동 대출을 선택하는 것이 더 좋을지는 고객 각각의 사정에 따라 다를 수 있다. 대출금리뿐 아니라 대출 기간 중 금리 변동 가능성, 중도상환수수료 등을 종합해 고려해야 한다. 3년 뒤에는 중도상환수수료가 면제되는 만큼, 지금은 낮은 수준의 고정금리를 이용하다 향후 변동금리로 갈아타는 것을 추천한다”고 설명했다.

[나건웅 기자 wasabi@mk.co.kr][본 기사는 매경이코노미 제2018호 (2019.07.24~2019.07.30일자) 기사입니다][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]


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